Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı kanunda sayılan belirli sebeplerle kiralanan taşınmazdan tahliyesine ilişkin davadır. Yasa koyucu, çoğunlukla zayıf durumda olduğunu düşündüğü kiracıyı koruyan düzenlemeler getirmiştir. Ancak belirli şartların varlığı halinde kiraya verenin kiracıya karşı tahliye davası açabilmesi mümkündür. Bu şartlar Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Ve 351. Maddelerinde düzenlenmiştir. İlgili hükümler gereğince;

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

KONUT VEYA İŞYERİ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiraya verenin kiracı aleyhine tahliye davası açabilmesi için, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi doğmuş olmalıdır. Bu durumda kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve samimi olması ve konut veya işyeri ihtiyacının da dava süresince devam etmesi gerekmektedir.

YENİDEN İNŞA VEYA İMAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Yukarıdaki kanun hükmü gereğince kira sözleşmesinin feshi ve tahliyesi için bir diğer sebep taşınmazın yeniden inşası, imarı amacıyla onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işlerin yapılması sırasında kiralanan yerin kullanımının imkansız hale gelmesi gerekmektedir.

YENİ MALİKİN KONUT İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Kanun yeni malike de ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi davası açma imkanı tanımıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde, kiralanan konutu veya işyerini satın alan yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma şartları düzenlenmiştir. MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni malikin tahliye davası açabilmesi için

• Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunmalı,

• Konutu veya işyerini edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli

• Yazılı bildirimden itibaren 6 ay sonra veya kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.

KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAHLİYE DAVALARI

Yukarıda kiralayandan kaynaklanan sebeplerle tahliye davası açma şartlarına değinilmiştir. Kanun bir de kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye davası açılmasına imkan vermiştir. Bu konu Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre;

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tahliye taahhütnamesi ile veya kira bedelinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi halinde tahliye davası açılabileceği belirtilmiştir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Tahliye taahhütnamesi kiracının, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra kiracının taşınmazı boşaltacağı tarihe dair verdiği yazılı belgedir. Tahliye taahhütnamesi yoluyla kiracının tahliye edileblimesi iiçin belirli koşullar bulunmaktadır. Bunlar; taahhütnamenin kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten daha sonraki bir tarihte düzenlenmesi, kiracının imzasını içermesi ve taşınmazın boşaltılacağı taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde taahhütnamenin icraya konulması veya tahliye davası açılmasıdır.

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ VEYA EKSİK ÖDENMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde; kira bedelinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi halinde de kiraya verenin tahliye davası açabileceği düzenlenmiştir. Kiranın ödenmemesi veya eksik ödenmesi sebebiyle tahliye davası açabilmek için;

• Kiracının 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde kira bedelini ödememesi,

• 1 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kiracının kira bedelini ödememesi,

• Kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması,

• Kiraya verenin, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açması gerekmektedir. Kanunda sayılan tahliye sebepleri sınırlı sayıda olup,bu sebeplerin genişletilmesi ve bu sebepler dışında bir sebeple tahliye davası açılması mümkün değildir.