Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.  (TBK m.299)

Uygulamada kira tespit davası ile kira uyarlama davası sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira bedelinin belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 343. Ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İlgili kanun hükmü gereğince; ‘’Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. ‘’

– Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

-Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

-Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece tespitinin sağlanması amacıyla açılan davadır. Kanun uyarınca, kira tespit davası, taraflar arasında kira sözleşmesinde kira bedeline ilişkin bir anlaşma olup olmamasına göre değişmektedir.

Sözleşmenin tarafları arasında kira bedeline dair sözleşmede bir anlaşma varsa bu durumda 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmesi söz konusu ise kira tespit davası açılamayacaktır.Bu durumda kira bedeli tespit edilirken belirlenebilecek olan miktar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını (TÜFE) geçemez.

Kira sözleşmesinde kira bedeline dair bir madde yoksa veya taraflar arasında bir anlaşma mevcut değilse bu durumda kira tespit davası 5 yıl dolmadan da açılabilir ve hakim tarafından kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflar arasında 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi söz konusu ise bu durumda taraflar arasında kira bedelinin belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın her zaman kira bedelinin tespiti davası açılabilecektir.

Mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için;

• Davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da
• Kiraya veren tarafından en geç kira döneminin bitiş tarihinden 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekmektedir.

.Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira tespit davasının açılabilmesi için, sözlü veya yazılı olması fark etmeksizin geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalı ve dava açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır.

Konut kiralarına dair kira bedellerinde sınırlama getirilmiş olup, 11.06.2022 tarihli ResmiGazete’de yayımlanan 7409 sayılı kanun ile TBK’ya geçici madde eklenmiş olup söz konusu maddeye göre yenilenecek kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçemeyecektir. Geçici madde ile gelen söz konusu artış sınırlaması 11.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında yapılacak kira artışları için geçerliydi. Ancak 14.07.2023 tarihli 7456 sayılı kanunun 23. Maddesi uyarınca kira artışlarındaki %25’lik artış sınırı 02.07.2023-01.07.2024 tarihleri arasında da geçerli olacak şekilde uzatılmıştır.

Kira Uyarlama Davası

Kira Uyarlama Davası, Kira Sözleşmesinin taraflarca ön görülemeyen ve ön görülmesi ihtimali bulunmayan yeni koşullara uyarlanması amacıyla kiraya veren veya kiracı tarafından açılan davadır.

Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesine dayanmaktadır. Buna göre;

‘’Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’’

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu davada kira tespit davası gibi 5 yıl şartı bulunmamakta, uyarlama davası her zaman açılabilmektedir. Ayrıca kiracıya en az 30 gün önceden bildirimde bulunma şartı da söz konusu değildir.

Ancak kira sözleşmesinin uyarlanması davası açılabilmesi için taraflarca ön görülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalı, taraflar kira sözleşmesini devam ettirmekte aşırı güçlük çekmeli ve bu durumun ortaya çıkmasında borçlunun herhangi bir kusuru bulunmamalıdır. Şartları sıralarsak;

• Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
• Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
• Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Ekonomik koşullar, ön görülemeyen salgın hastalık veya doğal afet gibi durumlarda kiracı veya kiraya veren tarafından kira uyarlama davasının açılmasının mümkün olduğunu söyleyebiliriz. Yargıtay’a göre de  ‘’Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. ‘’(YARGITAY3. HUKUK DAİRESİE. 2020/2910K. 2020/6680T. 17.11.2020)

Kira bedelinin tespiti ile kira uyarlama davası arasındaki farkları bu şekilde özetlememiz mümkündür.

KİRA TESPİT VE UYARLAMA DAVASI

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.  (TBK m.299)

Uygulamada kira tespit davası ile kira uyarlama davası sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira bedelinin belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 343. Ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İlgili kanun hükmü gereğince; ‘’Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. ‘’

– Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

-Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

-Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece tespitinin sağlanması amacıyla açılan davadır. Kanun uyarınca, kira tespit davası, taraflar arasında kira sözleşmesinde kira bedeline ilişkin bir anlaşma olup olmamasına göre değişmektedir.

Sözleşmenin tarafları arasında kira bedeline dair sözleşmede bir anlaşma varsa bu durumda 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmesi söz konusu ise kira tespit davası açılamayacaktır.Bu durumda kira bedeli tespit edilirken belirlenebilecek olan miktar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını (TÜFE) geçemez.

Kira sözleşmesinde kira bedeline dair bir madde yoksa veya taraflar arasında bir anlaşma mevcut değilse bu durumda kira tespit davası 5 yıl dolmadan da açılabilir ve hakim tarafından kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflar arasında 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi söz konusu ise bu durumda taraflar arasında kira bedelinin belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın her zaman kira bedelinin tespiti davası açılabilecektir.

Mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için;

• Davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da
• Kiraya veren tarafından en geç kira döneminin bitiş tarihinden 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekmektedir.

.Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira tespit davasının açılabilmesi için, sözlü veya yazılı olması fark etmeksizin geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalı ve dava açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır.

Konut kiralarına dair kira bedellerinde sınırlama getirilmiş olup, 11.06.2022 tarihli ResmiGazete’de yayımlanan 7409 sayılı kanun ile TBK’ya geçici madde eklenmiş olup söz konusu maddeye göre yenilenecek kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçemeyecektir. Geçici madde ile gelen söz konusu artış sınırlaması 11.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında yapılacak kira artışları için geçerliydi. Ancak 14.07.2023 tarihli 7456 sayılı kanunun 23. Maddesi uyarınca kira artışlarındaki %25’lik artış sınırı 02.07.2023-01.07.2024 tarihleri arasında da geçerli olacak şekilde uzatılmıştır.

Kira Uyarlama Davası

Kira Uyarlama Davası, Kira Sözleşmesinin taraflarca ön görülemeyen ve ön görülmesi ihtimali bulunmayan yeni koşullara uyarlanması amacıyla kiraya veren veya kiracı tarafından açılan davadır.

Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesine dayanmaktadır. Buna göre;

‘’Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’’

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu davada kira tespit davası gibi 5 yıl şartı bulunmamakta, uyarlama davası her zaman açılabilmektedir. Ayrıca kiracıya en az 30 gün önceden bildirimde bulunma şartı da söz konusu değildir.

Ancak kira sözleşmesinin uyarlanması davası açılabilmesi için taraflarca ön görülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalı, taraflar kira sözleşmesini devam ettirmekte aşırı güçlük çekmeli ve bu durumun ortaya çıkmasında borçlunun herhangi bir kusuru bulunmamalıdır. Şartları sıralarsak;

• Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
• Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
• Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Ekonomik koşullar, ön görülemeyen salgın hastalık veya doğal afet gibi durumlarda kiracı veya kiraya veren tarafından kira uyarlama davasının açılmasının mümkün olduğunu söyleyebiliriz. Yargıtay’a göre de  ‘’Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. ‘’(YARGITAY3. HUKUK DAİRESİE. 2020/2910K. 2020/6680T. 17.11.2020)

Kira bedelinin tespiti ile kira uyarlama davası arasındaki farkları bu şekilde özetlememiz mümkündür.