İnşaat sözleşmesi, yapı sahibi ile yüklenici arasında akdedilen bir sözleşme türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nda inşaat sözleşmesi ayrı bir sözleşme türü olarak düzenlenmemiş olup, Eser Sözleşmesinin bir türü olarak kabul edilmiştir. Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Eser sözleşmesi iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme olup, yüklenici eser meydana getirmeyi üstlenirken yapı sahibi de ücret ödeme yükümlülüğü altındadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi çifte tipli karma bir sözleşme türüdür.

            Müteahhitin, sözleşme gereğince yüklendiği edim olan inşaatı sözleşmede belirlenen şartlara ve sözleşmede belirlenen tarihte teslim yükümlülüğüne aykırı hareket etmesi yani eksik imalat yapması ve bu duruma kusuruyla sebebiyet vermesi halinde yapı sahibinin bir takım taleplerde bulunması mümkündür.

I.EKSİK İMALAT NEDİR?

            Eksik imalat, müteahhitin taşınmazı sözleşme uyarınca bağımsız bölümlerde yapması gereken iş veya işleri yapmadan taşınmazı eksik şekilde teslim etmesidir. Eksik imalatta taşınmazın tesliminin sağlanmamış olması da söz konusu olabilir. Burada müteahhit sözleşme uyarınca yapması gereken imalatları yerine getirmemiştir. Örneğin müteahhit tarafından bağımsız bölümün m2’si sözleşmede kararlaştırılan miktardan düşük şekilde inşa edildiyse burada eksik imalat söz konusu olur. Aynı şekilde ortak alanlarda yapıalack imalatlarda da yapılmayan bölümler var ise bu da eksik imalat sayılır. Dolayısıyla burada müteahhitin sözleşmeye aykırı ifası söz konusu olmaktadır. Bu durumda sözleşmeye aykırı ve eksik ifa söz konusu olacaktır ve Türk Borçlar Kanunu’nun 112 ve devamı ile 125. Maddesinde belirlenen tazminatın talep edilmesi mümkün olacaktır. Aynı şekilde Türk Borçlar Kanunu’nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesine aykırılık halinde istenebilecek tazminatlara dair düzenlemeler kıyasen bu sözleşmelere de uygulanabilir.  

            Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince bağımsız bölümleri yapı sahibine teslim etme ve sadakat ve özen borcu bulunmaktadır.  İnşaat ruhsatı ve yapı kullanım izni alma borcu ise sözleşmede aksine bir hüküm yok ise yapı sahibine aittir.  Ancak sözleşmelerde genellikle bu işlemlerin de müteahhit tarafından yapılacağı kararlaştırılmaktadır.

Müteahhit tarafından eksik imalat yapılması halinde yapı sahibi, taşınmazın tesliminden sonra sözleşme şartlarının yerine getirilmesini, eksik işler bedelini ve gecikme tazminatı talebinde bulunabilecektir.  Yapı sahibinin bu taleplerde bulunması için taşınmazın teslim alınmış olması ve teslim tarihinden itibaren kanunda öngörülen 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde dava açılmış olması gerekir.

II.EKSİK İMALAT İLE AYIPLI İŞ ARASINDAKİ FARK NEDİR?

            Eksik imalat müteahhitin sözleşme gereğince bağımsız bölümleri imal etmemesi, eksik inşa etmesi ve yapı sahibine eksik imalatlı şekilde teslim etmesidir. Ayıplı iş ise, müteahhit tarafından bağımsız bölümlerin inşa edilmiş olmasına karşın sözleşmede belirlenen şartlara ve nitelikleri aykırı şekilde ayıplı bir biçimde inşa edilmesidir. Yargıtay’a göre de ; eksik imalat yapılmayan işler iken ayıplı işler ise gerekli vasıfları taşımayan işlerdir. Örneğin sözleşmede taraflar inşa edilecek konutun mutfağının ankastre olarak yapılacağını kararlaştırmış olmasına karşın müteahhit tarafından mutfağın ankastre olarak yapılmamış olması halinde ayıplı işten bahsedilecektir.

            Eksik imalat halinde Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri doğrultusunda sözleşmeye aykırılık sebebiyle talepte bulunulabilirken ayıplı iş halinde ise müteahhite karşı ayıba karşı sorumluluk sebebiyle taleplerde bulunulabilecektir. Bu durumda yapı sahibinin de bağımsız bölümlerdeki ayıbı müteahhite bildirim yükümlülüğü söz konusu olacaktır.

III. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

            Müteahhite eksik imalat sebebiyle açılacak davalarda görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise davalı tarafın yerleşim yeri mahkemesidir. Taraflarca sözleşmede başka bir yer mahkemesi yetkili kılınmışsa dava o yer mahkemesinde de açılabilir.