10 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinin feshi ve kiracının tahliyesi mümkün müdür? Sorusu sıkça karşılaşılan sorulardandır. Kira Sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerindendir. Kanun gereğince kiraya verene, kira sözleşmesinin süresinin dolması sebebiyle sözleşmeyi feshetme ve tahliye hakkı verilmemiştir. Ancak 10 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 347/2. Maddesi doğrultusunda kiraya verene sözleşmeyi feshetme ve tahliye davası açma imkanı tanınmıştır.

I.10 Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi

Türk Borçlar Kanunu’nun 347/2. Maddesi uyarınca;

‘’Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.’’

10 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinin her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunulması koşuluyla herhangi bir sebep gösterilmeksizin feshedilebileceği düzenlenmiştir. Düzenlemenin amacı; kira sözleşmesi sebebiyle, kiraya verene, uzun süreli kira ilişkisini sona erdirebilmesi ve tazminat ödemeksizin sözleşmeyi sona erdirebilme imkanının sağlanmasıdır.

Sözleşmenin feshedileceğine dair ihtarın yazılı olması ispat açısından önem arz etmektedir. Mümkünse noter aracılığıyla kiracıya kanunda düzenlenen bildirim süreleri içerisinde kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin bildirilmesi gerekir.

Kira sözleşmesinin feshi için;

• Sözleşmenin 10 yıldan uzun süreli olması
• Sözleşmenin feshedileceğinin kira uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak bildirilmiş olması
• Taşınmaz ihtara rağmen tahliye edilmemişse tahliye davası için ön görülen sürelere uyularak tahliye davası açılması gerekir.

II. 10 Yıllık Sürenin Hesaplanması

Kira sözleşmelerinde 10 yıllık sürenin hesaplanmasında genellikle hata yapılmaktadır. Bu husus tahliye davası açılması için önem arz eder.

Taraflar arasında başlangıç ve bitiş süreleri belirli olan kira sözleşmeleri belirli sürelidir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiş tarihinden en az 15 gün önce kiracı tarafından taşınmazı tahliye edeceği bildirilmemişse taraflar arasındaki sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzayacaktır. Bu sebeple 10 yıllık kira süresinin hesaplanmasında da bu ilk 1 yıllık süre hesaba katılmayacaktır.  Örneğin 20.09.2024 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin sona erme tarihi 20.09.2025 tarihiyken kiracı tarafından taşınmazı tahliye edeceğine dair bildirimde bulunulmamışsa kira sözleşmesi 20.09.2026 tarihine kadar uzayacaktır.

Dolayısıyla 10 yılın hesaplanmasında kira sözleşmesinin yapıldığı yıl değil 10 yıllık uzama süresi dikkate alınır. Yani aslında 10 yıl olarak belirlenen süre 1+10+1 yıl (sözleşmenin sona ermesi için beklenen süre) olarak hesaplanır.

III. Kira Sözleşmesinin Feshedileceğinin İhtarı

Kiraya veren tarafından, herhangi bir sebep gösterilmeksizin 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için kiracıya sözleşmenin yenilenme yani uzama yılının bitiminden en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunulmalıdır. İhtarnamede kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve sözleşmenin bitiş tarihinde taşınmazın tahliye edilmesi belirtilir.

Örneğin 20.09.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin ilk uzama yılı 20.09.2011 tarihi olacaktır. Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi ise 20.09.2021 tarihi olacaktır. Bu durumda kiraya veren 20.09.2021 tarihinden sonra ve 20.09.2022 tarihinden en az 3 ay önce yani en geç 20.06.2022 tarihinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.

Kira sözleşmelerinde süreler kanunda düzenlenmiş olup bu sürelere uyulmaması halinde açılacak davalarda davanın usulden reddi söz konusu olabileceğinden bu alanda deneyimli avukatlardan destek alınması önerilir.

IV. 10 Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası

10 Yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren tarafından uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunulması şartıyla kira süresinin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilmesi mümkündür.

Yukarıda verdiğimiz örneğe göre 20.06.2022 tarihinde yazılı bildirimde bulunulan ve uzama süresi bitiş tarihi 20.09.2022 olan bir kira sözleşmesinde tahliye davası 1 ay içerisinde yani 20.10.2022 tarihine kadar açılabilir.

V. Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

10 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine ilişkin tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kira sözleşmesinin ifa edileceği yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

VI. Emsal Yargıtay Kararları

• Fesih Bildiriminin Altı Aylık Kira Döneminin Sonu İçin Üç Aylık Fesih Bildirim Süresine Uyularak Yapıldığı ve Davanın Süresinde Açıldığı Anlaşılmakla İşin Esasının İncelenmesi Gerekirken Davanın Süre Yönünden Reddinin İsabetsiz Olduğu Konusunda Yargıtay 3. H.D.’nin 14.12.2017 Tarih ve E. 2017/7129 K. 2017/17713 sayılı kararı;

‘’Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

6102 Sayılı  Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. Olayımıza gelince; Davacı 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’ nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. 6102 Sayılı TBK’ nun 347/2. maddesi maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 05.01.2015 tarihli ihtarı davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 23.10.2015 tarihinde açılmıştır. TBK’ nun 328/son maddesinde;”Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK’ nun 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’’

• Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe giriş tarihi açısından Yargıtay 6. H.D.’nin 28.1.2016, E. 2015/3643, K. 2016/537 sayılı kararı;

“taraflar arasındaki çatılı yere dair yapılan kira sözleşmesinin 01.07.2000 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli olduğu, kira sözleşmesinin süre sonunun 31.06.2002 tarihi olduğu, 10 yıllık uzama süre sonunun ise 31.06.2012 tarihi olduğu anlaşılmaktadır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup yürürlük tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolduğundan Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinin taraflar yönünden uygulanabilirliği 6101 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 01.07.2014 tarihinde başlamaktadır. Buna göre davacı kiralayanların 01.07.2014 tarihinden en az 3 ay öncesinde yani 01.04.2014 tarihinde kiracıya ulaşmak üzere ihtarname göndermesi gerekmektedir” şeklinde ifade edilmiştir.’’