İpotek nedir ve ipotekli mal satılabilir mi? Konusu sıkça gündeme gelen hukuki konulardan biridir. İpotek, alacağın güvence altına alınmasını sağlayan hukuki bir yöntemdir. İpotek Türk Medeni Kanunu’nun 881. Ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İlgili kanun hükmü gereğince;
‘’Madde 881- Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.
İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.’’
İpotek borç ilişkisinin garanti altına alınması için taşınmazlar üzerinde alacaklı lehine kurulabilen bir sınırlı ayni haktır. İpotek hakkı alacaklıya alacağını tahsil edememesi halinde taşınmazı sattırma yetkisi verir. Günümüzde genellikle konut kredisi kullanılması halinde bankalar satın alınan konut üzerinde ipotek tesis etmektedir.
Bir taşınmaz üzerine ipotek tesis edilmesi o taşınmazın maliki tarafından kullanım hakkına zarar vermez. İpotek yalnızca ipotek konusu alacak ödenmediğinde icra yoluyla taşınmazın satılması yetkisini içermektedir.
I.İpoteğin Kurulması
İpotek tesis işlemi taşınmazın kayıtlı olduğu Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından yapılır. İpotek tesisisinin tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Bu sebeple tapu müdürlüğü nezdinde resmi şekilde yapılmayan ipotek sözleşmeleri geçersizdir.
Taraflar tapu müdürlüğüne giderek taşınmaz üzerine ipotek tesis işlemi yapabilir. Tapu Müdürlüğü tarafından ipotek tesis işlemi yapıldığında taraflara bir ipotek resmi senedi ve ipotek akit tablosu verilir.
İpotek, ipotek konusu borca bağlı bir ayni hak olduğundan borç ödendiğinde ipotek de kendiliğinden sona erer.
II.İpotekli Mal Satılabilir mi?
İpotekli mal, alacaklının rızasına gerek olmaksızın satılabilir. Ancak ipotek hakkı satışla birlikte sona ermez. Yani taşınmaz üzerindeki ipotek, ipoteğin konusu olan borç ödeninceye kadar devam edecektir. Türk Medeni Kanunu’nun 1019. maddesi hükmü uyarınca Tapu Müdürlüğü satışı alacaklıya bildirir ve alacaklı bir yıl içinde eski borçludan yeni bir teminat talep etmez ise, borçlu yeni maliki kabul etmiş olacaktır.
III.İpoteğin Paraya Çevrilmesi
İpotek tesisi sonrasında alacaklının alacağının ödenmemesi halinde ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız icra takibi yapılarak ipotekli taşınmazın icra yoluyla satışının sağlanması mümkündür. İcra müdürlüğü tarafından ipotekli taşınmazın ihale yoluyla satışı sağlanarak satış bedeli alacaklıya ödenir.
Satış bedelinin ödenmesi ile alacaklının alacağının tamamının karşılanmaması halinde borçlu için icra müdürlüğü tarafından bir rehin açığı belgesi düzenlenerek alacaklıya verilir. Alacaklı tarafından borcun tamamının ödenmediğini gösteren bu belge ile borçlu aleyhine yeniden bir icra takibi başlatılması sağlanır.
IV.İpotek Türleri
İpoteğin borçlu lehine üçüncü bir kişi tarafından verilmesi de mümkündür. Bu durumda üçüncü kişinin borcunun teminat altına alınması söz konusudur.
İpotek türleri,ipoteğin veriliş şekline göre üst sınır(limit) ipoteği ve ana para (kesin borç) ipoteği olarak ikiye ayrılır.
Üst sınır ipoteği, ileride doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği için bu belirsizliğin ileride getireceği sorunları önlemek amacıyla taşınmazın bu belirsiz borca azami ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda bir limitle belirlenir. İşte bu nedenledir ki ileride vücut bulacak ana borç ile buna eklenecek faiz, icra takip giderleri ile yanlarca kararlaştırılan diğer ferileri, yani TMK’nın 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan toplam borç miktarı, bu tür ipotekte tarafların ipotek tesis edilirken rızaları ile tespit edilen bu limiti aşması mümkün değildir. Bu özellik üst sınır ipoteğini kesin borç ipoteğinden ayıran önemli bir unsur olmaktadır. (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2017/12-356 K. 2019/711 T. 18.6.2019)
Ana para ipoteği ise, alacağın doğmuş ve miktarının belirli olması halinde tesis edilen ipotek türüdür. Türk Medeni Kanunu’ nun 851. maddesinden de anlaşıldığı üzere ipotek, güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarının belirli olup olmamasına göre iki şekilde kurulabilir. Buna göre, ipotekle güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarı belirli ise anapara ipoteği, belirli değilse üst sınır ipoteği kurulur. (Köprülü; B:/Kaneti,S.: Sınırlı Ayni Haklar, 1982- 1983, s. 284, 287; Oğuzman,K./Seliçi, Ö./Oktay, S.- Özdemir, Eşya Hukuku, 12. Baskı, 2009, s. 720; Ayiter, N.:Eşya Hukuku, 1983, s. 171; Akipek/Akıntürk, s. 757; Dural, M.: Eşya Hukuku Dersleri, 1981, s. 136; Ayan, M: s. 136).
Limit (üst sınır azami meblağ) ipoteği sadece ipotek akit tablosunda belirtilen limit kadar alacağı teminat altına almış olup alacaklı ancak bu limit kadar ipotekli takip yapabilir. İpotekli malın satış bedelinden limit içinde kalan miktar kadar alacaklıya ödeme yapılabilir. İpotek limitinin aşılarak icra takibi yapılması hâlinde ipotek veren malik ipotekle teminat altına alınan, ipotek akit tablosunda belirtilen alacak miktarını (ipotek limitini) aşan kısmın iptalini süreye bağlı olmaksızın şikâyet yoluyla icra mahkemesinden talep edebilir.
İpotek tesis işlemi ve bu işlemden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklarda hak kayıplarının önelenmesi için icra hukuku alanında uzman avukatlardan detsk alınması tavsiye edilir.
V.Emsal Kararlar
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2012/18269 Esas ve 2012/25827 Karar Sayılı kararı;
”İpotekli taşınmazların maliki, A.A.’nın sorumluluğu satış bedeli ve satışı yapılamayan diğer ipotekli 3 taşınmazla sınırlı olup, bunun dışında bir yükümlülüğü yoktur. İpotekli taşınmazlarla karşılanmayan alacak kısmı, asıl borçlunun kişisel borcu olup ipotek verenden istenemez.”
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2017/899 K. 2021/1564 Sayılı ve 02.12.2021 Tarihli ilamı;
‘’Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesindeki düzenlemeden anlaşıldığı üzere ipotek, güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarının belirli olup olmamasına göre iki şekilde kurulabilir. Buna göre, ipotekle güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarı belirli ise anapara ipoteği, belirli değilse üst sınır ipoteği kurulur.
Üst sınır (limit) ipoteğinde üst sınır çerçevesinde tescil edilen ipotek, tescil edildiği tarihte mevcut ve miktarı belli olan bir alacağı dayanmamaktadır. Bu nedenle bu ipotek maddi bünyeden yoksun, biçimsel bir ipotek niteliği taşımaktadır. İleride alacak doğup miktarı belli olduğunda başlangıçta şekli bir karakter taşıyan üst sınır ipoteğini, gerçekleşen alacak tutarı ile sınırlı tutarak maddi içeriğe kavuşacaktır. Bu hâlde ipoteğin fer’îlik niteliği tam anlamı ile gerçekleşmiş olur. Rehnin paraya çevrilmesi de bu aşamadan sonra olacaktır (Altay, Sümer/Eskiocak, Ali: Türk Medeni Hukukunda Taşınmaz Rehni, İstanbul 2007 s. 82; Oğuzman, Kemal/ Seliçi, Ömer/ Oktay Özdemir, Saibe: Eşya Hukuku, İstanbul 2005 s. 728).
Türk Medeni Kanunu’nun 881/2. maddesine göre; ipoteğin mutlaka borçlunun taşınmazı üzerinde kurulması zorunlu değildir. Üçüncü kişi de başkasının borcu için malik olduğu taşınmazı üzerinde alacaklı lehine ipotek tesis edebilir. Tesis edilen ipotek üst sınır ipoteği ise ipotek veren üçüncü kişinin sorumluluğu ipotek limit ile sınırlıdır.’’